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Votre situation est unique,
nous vous apportons une réponse sur-mesure.

Qui sont nos clients ?

J'ai besoin de conseils pour savoir comment investir, quel type de bien acheter, tout en prenant en compte mes objectifs familiaux et de transmission​

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Je n'ai pas le temps et j'ai besoin d'un partenaire de confiance engagé à mes côtés sur le long terme pour m'aider à atteindre mes objectifs patrimoniaux

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J'ai vendu mon entreprise et j'ai besoin d'une stratégie de réinvestissement cohérente qui couvre tous les sujets, y compris l'immobilier

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J'ai une obligation de remploi économique dans ma holding et je souhaite créer une activité en lien avec l'immobilier

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J'ai reçu un héritage et j'ai besoin d'être orienté pour faire les bons choix 

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J'ai envie d'investir dans l'immobilier mais je ne veux pas de "produits de défiscalisation"​

Famille, patrimoine, transmission, fiscalité

Nous prenons en compte vos besoins, vos objectifs de vie, votre situation familiale et professionnelle. 

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Notre métier : créer un projet global, optimisé et cohérent

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  •  Protection du conjoint

  • Optimisation de la transmission et stratégie successorale

  • Choix de création ou non d'une société, laquelle ?

  • Choix du régime fiscal adéquat

  • Optimisation de ses flux de trésorerie

  • Choix du mode de financement et effet de levier

  • Création de revenus, immédiats ou à terme

  • Anticiper des besoins à venir (étude des enfants, financement d'un besoin ponctuel, etc.) 

  •  Donations 

  • Comment anticiper la constitution d'un patrimoine immobilier professionnel

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Nous sommes là pour vous apporter un conseil stratégique et global

C'est simple et rapide, choisissez le créneau qui vous convient !

Questions réponses

Quelles sont les différentes étapes ? 

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  1. Nous vous aidons à déterminer vos objectifs et besoins

  2. Nous étudions le schéma juridique, fiscal, familial le plus pertinent pour répondre à vos objectifs

  3. Nous mettons en place le schéma, en collaboration avec vos conseils si vous en avez (avocats, experts-comptables etc.)

  4. Nous recherchons des biens immobiliers correspondant au projet

  5. Nous vous présentons des biens sélectionnés après étude de ceux-ci 

  6. Nous vous aidons pour gérer les relations avec la banque, le notaire, etc.

  7. Nous suivons la partie travaux lorsqu'ils sont nécessaires

  8. Nous nous occupons de la gestion locative avec une offre adaptée aux particularités des monopropriétaire (immeuble détenu par une seule personne sans copropriété ni syndic.

Qu'est ce que Qallanq va m'apporter ? 

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Concrètement, plusieurs choses. 

L'expertise nécessaire est très large. Il y a d'abord les problématiques économiques, juridiques et fiscales liées à l'ingénierie patrimoniale. Réaliser de tels investissements ne s'improvise pas, y compris sur la manière de faire l'investissement (création de société ou non, régime fiscal à choisir, protection du conjoint, transmission à optimiser, démembrement de propriété etc.).

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Expert-comptable, notaire, avocat, banquier, amis, chacun à son avis et son idée sur le type de société à faire, le régime fiscal qui doit être choisi etc. Mais en réalité aucune solution vraiment transversale n'émergera, car la pratique de l'investissement nuance certaines idées préconçues. Nous sommes là pour apporter cette expertise globale.

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Notre travail sera de déterminer et chiffrer une stratégie globale. En étudiant vos objectifs personnels et professionnels, actuels et à venir, nous travaillons à une stratégie qui répondra à vos différents besoins, en déterminant plusieurs poches d'investissements, qu'il s'agisse d'immobilier ou non.  Vous savez ainsi comment répartir vos projets pour atteindre les objectifs déterminés lors de notre étude. 

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Investir dans l'immobilier c'est ensuite être sur le terrain. C'est trouver des opportunités, savoir les identifier dans le réseau, aller les visiter, les étudier, les décrypter. Pour cela vous n'avez pas forcément le temps ou l'envie. Nous faisons donc tout cela pour vous. Nous le faisons en tant que conseil, et non en tant que vendeur, à la différence de l'agent immobilier par exemple qui généralement est rémunéré par le vendeur.

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Vous n'êtes plus seul, et vous ne perdez pas de temps.

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Quand un investissement parait cohérent, il vous est présenté. Nous vous accompagnons jusqu'à l'acquisition, chez le notaire, puis à la mise en location.

 

Le financement, les travaux sont des volets primordiaux également, qui seront traités en parallèle, tout au long de notre accompagnement.

 

Enfin, la gestion locative. Avoir une gestion locative compétente est essentiel, voilà pourquoi nous vous proposons notre service de gestion locative, pour au moins trois raisons :

 

  1. Elle est le fruit d'années d'expériences à constater que ce n'est pas juste faire du  quittancement, et que beaucoup de choses sont liées au fait d'être présent sur le terrain ; 

  2. Elle est adaptée aux spécificités de détenir un immeuble en monopropriété, sans copropriété et sans syndic ;

  3. Elle est adaptée aux besoins et logiques des investisseurs.

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Notre simulateur : le plus pointu du marché

Demandez une présentation

Choisir son conseiller ne s'improvise pas, surtout quand on envisage une relation de long terme. 

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Demandez un rendez-vous de présentation d'un dossier complet d'investissement dans un immeuble. 

L'art de rendre simple quelque chose de complexe.

 

Nous avons créé des outils internes performants, innovants, et complets. Ces outils nous permettent de travailler avec précision, ce sont de formidables aides à la décision, clairs et pédagogiques. Ces outils sont la résultante de plusieurs années de recherche dans Octave Family Office. 

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Nous pouvons simuler de véritables foncières, comparer les régimes fiscaux, sociaux, les modes de rémunération, prendre en compte énormément de paramètres et les faire varier d'année en année si besoin. Nous pouvons simuler tout type de schéma et de stratégie. 

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Couplé à un outil d'allocation stratégique d'actifs, les résultats obtenus peuvent être intégrés dans un outils plus global incluant tous les autres types d'investissements pour avoir une vision sur la cohérence de la stratégie, et anticiper les étapes clés.

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Paramètres non exhaustifs du simulateur : 

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Variables pour chaque bien :

 

  • Prix Fai

  • Frais d’agence

  • Frais de notaire

  • Honoraires divers

  • Surface

  • Nombre de lots

  • Coût du mobilier

  • Coût des travaux à l’acquisition

  • Valeur ajoutée par les travaux sur la valeur vénale du bien

  • Quote-part des travaux déductibles variable en fonction du régime fiscal (revenus fonciers ou non etc.)

  • Capital social de la société

  • Emprunt amortissable (montant, durée, taux)

  • Emprunt in fine (montant, durée, taux)

  • Cumul de plusieurs modes de financement en même temps

  • Compte courant d’associé 

  • Trésorerie interne encapsulée dans la société

  • Trésorerie déjà dans la société utilisée pour les futurs investissements

  • Détail des amortissements par composant (quote-part terrain, détail des composants, valeur de chaque composant, durée d’amortissement de chaque composant)

  • Contribution sur les revenus locatifs (seuil minimum, taux d’imposition)

  • Loyers (avec et sans meuble pour comparer)

  • Charges locatives

  • Quote-part de charges payées par le propriétaire

  • Taxe foncière

  • Syndic de copropriété

  • Assurance PNO

  • Frais bancaire (frais de dossier emprunt)

 

Variables propres à la société et communs à tous les biens acquis par la société :

 

  • Coût de l'expert-comptable

  • Agence de location (gestion locative)

  • CFE

  • Rémunération annuelle du compte courant d’associé (CCA)

  • Plafond fiscal de déduction du CCA

  • Rémunérations :

    • Rémunération annuelle du gérant ou du président

    • Charges en TNS

    • Charges en assimilé salarié

    • Cotisation minimum URSSAF en l’absence de rémunération (IS) ou de bénéfice (IR)

 

Variables fiscales ajustables pour chaque années :

 

  • TMI personne physique

  • PFU

  • Prélèvements sociaux

  • CSG déductible

  • Taux IS normal

  • Taux IS réduit

  • Seuil de CA du taux d’IS réduit

  • Taux d’imposition plus-value immobilière

  • Forfait frais d’acquisition

  • Forfait travaux

  • Limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global

  • Abattement forfaitaire micro-foncier

  • Report et prise en compte des déficits antérieurs

 

Paramètres de la simulation

 

  • Durée de la simulation (de 0 à 50 ans)

  • Érosion monétaire

 

Autres variables

 

  • Prise en compte de l’IFI

  • Régime microfoncier

  • Revalorisation annuelle de tous les paramètres

  • Revalorisation annuelle de la valeur du foncier

 

Possibilités techniques :

 

  • Calcul détaillé de l’enrichissement pour retrouver la VAN

  • Calcul TRI

  • Calcul TIE

  • Calcul ROI

  • Calcul multiple réalisé

  • Calcul du rendement sur les flux

  • Résultat fiscal

  • Résultat comptable

  • Résultat de trésorerie

  • Bilan comptable à date (actif, passif, CR)

  • Vérification automatisée des erreurs

  • Simulation d’acquisition d’autant de biens que souhaité

  • Possibilité de répartir par années différentes les acquisitions pour voir l’impact et simuler une série d’investissements déployés sur plusieurs années

  • Hypothèse de travaux (périodicité réglable, hypothèse de petits frais annuels, hypothèse de gros frais périodiques)

  • Crash test (dévalorisation de la valeur vénale d’un ou plusieurs biens, non perception de loyers selon les biens, absence de régularité dans les loyers etc.)

  • Gestion des déficits en report imputables sur les exercices suivants

  • Régime mère-fille en présence d’une holding

  • Régime intégration fiscale en présence d’une holding

  • Gestion du remboursement du crédit in-fine

  • Détermination automatique du niveau d’endettement possible pour que les cash-flow soient neutres

  • Simuler la vente d’un actif par la société (trésorerie générée, distribution ou non, imputation du bénéfice exceptionnel sur déficits antérieurs etc.)

 

Politique des flux de trésorerie et des reversements aux associés

 

  • Versement ou non du dividende pour chaque année

  • Versement ou non d’un remboursement de CCA pour chaque année

  • Plafond de ces versements en montant pour chaque année

  • Plafond de ces versements en % de la trésorerie disponible pour chaque année

  • Encapsulement de toute la trésorerie pendant X années

  • Utilisation de la trésorerie pour acheter un nouveau bien

  • Possibilité de simuler tout cas de figure (remboursement du CCA jusqu’à épuisement et/ou à partir d’une période spécifique, distribution de dividende ou non ou à partir d’un moment spécifique etc.)

 

Comparaison en parallèle en fonction de la structuration juridique et fiscale et conclusion pour chaque cas :

 

  • Société IS

  • SAS avec salaire

  • SARL avec rémunération gérant

  • LMNP

  • LMP

  • SCI IR revenus fonciers

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Merci pour votre envoi !

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