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En savoir plus

Chez Qallanq :

Pas de produits de défiscalisation

 

Uniquement de l'immobilier de rapport local et en direct

 

Expertise d'ingénieur patrimonial

(fiscal, social, société, droit du patrimoine, droit de la famille)

Stratégie d'investissement sur mesure et globale

Conseil

Nous apportons une expertise transversale pour avoir un schéma d'investissement cohérent et sur-mesure

Un interlocuteur unique et expert

Chez Qallanq nous travaillons pour un nombre de client restreint afin d'apporter un service premium à haute valeur ajoutée

Gestion de projet

Investir dans l'immobilier correspond souvent à un projet familial qu'il faut déterminer, étudier, et mettre en place de A à Z

Un service adapté au terrain

Les opportunités immobilières sont affaires de réseau. Nous travaillons ce réseau pour avoir une approche collaborative et sérieuse. Notre expertise et notre réputation nous permettent d'être identifiés par tous les acteurs de l'immobilier comme un acteur fiable

Expertise globale

Nous trouvons le meilleur schéma pour vous.

Quelle société ? quelle fiscalité ? Comment anticiper la transmission ? Quel type de bien acheter ?

Simulateur & pédagogie

Nous avons conçu des outils sur-mesure issus de l'approche exigeante qu'il peut exister dans le Family Office. Nous l'appliquons à l'immobilier pour un accompagnement total et pédagogique afin que l'investisseur puisse comprendre chaque élément

Nos convictions

Vous conservez votre liberté d'investisseur. Bien sûr nous pouvons nous occuper de tout. Mais vous pouvez faire travailler vos partenaires si vous le souhaitez. Nous travaillerons alors de concert avec les artisans ou gestionnaires que vous connaissez. 

Si vous faites travailler localement agents immobiliers, entrepreneurs, notaires etc. alors vous créez un réseau puissant. C'est ce cercle vertueux qui fait de Qallanq un véritable réseau d'opportunités.

  •  Vous pouvez garder votre liberté d'investisseur sur le choix des intervenants

  • Nous n'avons pas de conflit d'intérêts (opportunité ou  non de réaliser des travaux, gestion locative ou autre)

  • Nous ne travaillons qu'avec les meilleurs, sur recommandation, et avec vos prestataires si vous en connaissez

  • Nous faisons marcher la concurrence pour avoir un prix de marché cohérent dans votre intérêt

  • Nous travaillons en local et préservons ainsi le réseau, vecteur d'opportunités réelles.

Questions réponses

Quelles sont les différentes étapes ? 

  1. Nous échangeons ensemble pour bien comprendre votre situation

  2. Nous vous aidons à déterminer vos objectifs et besoins

  3. Nous étudions le schéma juridique, fiscal, familial le plus pertinent pour répondre à vos objectifs

  4. Nous mettons en place le schéma

  5. Nous recherchons des biens immobiliers correspondant au projet

  6. Nous étudions le bien, vous le présentons, et vous accompagnons pendant tout le processus

  7. Nous gérons la partie travaux lorsqu'ils sont nécessaires

  8. Nous vous aidons pour gérer les relations avec la banque, le notaire, etc.

  9. Nous répondons à toute interrogation jusqu'à l'acquisition du bien

  10. Nous vous aidons à mettre le bien en gestion

Qu'est ce que Qallanq va m'apporter ? 

Concrètement, plusieurs choses. 

L'expertise nécessaire est très large. Expert-comptable, notaire, avocat, banquier, amis, chacun à son avis et son idée sur le type de société à faire, le régime fiscal qui doit être choisi etc. Mais en réalité aucune solution vraiment transversale n'émergera. Notre travail est d'apporter cette expertise globale pour répondre à cette problématique. 

Notre travail sera également de déterminer et chiffrer une stratégie globale. En étudiant vos objectifs personnels et professionnels, actuels et à venir, nous travaillons à une stratégie qui répondra à vos différents besoins, en déterminant plusieurs poches d'investissements appropriés, qu'il s'agisse d'immobilier ou non.  Vous savez ainsi comment répartir vos projets pour atteindre les objectifs déterminés lors de notre étude. Des simulations complètes, et visuelles, vous permettent de comprendre comment en pratique votre patrimoine répondra à vos attentes, avant de passer à l'étape suivante.

Investir dans l'immobilier c'est ensuite être sur le terrain. C'est trouver des biens, savoir les identifier dans le réseau, aller les visiter, les étudier, les décrypter. Pour cela vous n'avez pas forcément le temps ou l'envie. Nous faisons donc tout cela pour vous. Nous le faisons en tant que conseil, et non en tant que vendeur, à la différence de l'agent immobilier par exemple qui généralement est rémunéré par le vendeur.

Vous n'êtes plus seul, et vous ne perdez pas de temps.

Quand un investissement parait cohérent, il vous est présenté. Si vous validez le projet, nous avançons en vous accompagnant et en vous conseillant jusqu'à l'acquisition puis la mise en location. Le financement est un volet primordial également, qui sera, comme les aspects fiscaux et comptables, traité en parallèle tout au long de notre accompagnement.

Quel est mon niveau d'implication personnel ?

Le principe est celui du service clé en main en vous déchargeant complètement de tout le temps nécessaire à la réalisation de votre projet. Nous déterminons ensemble comment fonctionner. 

Bien sûr si vous souhaitez vous impliquer, trouver des biens, faire des visites, faire travailler des prestataires que vous connaissez etc. tout est possible. C'est la base du sur-mesure. Et c'est bien l'intérêt de notre modèle : aucun conflit d'intérêt, rien d'imposé, rien à cacher. 

Quels types de biens proposez-vous à vos clients ? 

Nous proposons avant tout des biens qui répondent à l'objectif défini ensemble.

Il peut s'agir d'appartements, d'immeubles de rapport, de parking, de locaux commerciaux, ou autre. 

En revanche nous ne proposons jamais de produits de défiscalisation. Une fiscalité élevée est bien entendue prise en compte pour être optimisée, mais il existe d'autres moyens plus pertinents que de souscrire à un produit de défiscalisation sur catalogue.

Vous trouverez quelques exemples ici.

Notre simulateur : le plus pointu du marché

Nous avons créé des outils internes performants, innovants, et complets. Ces outils nous permettent de travailler avec précision, ce sont de formidables aides à la décision, clairs et pédagogiques. Ces outils sont la résultante de plusieurs années de travail dans Octave Family Office

Nous pouvons simuler de véritables foncières, comparer les régimes fiscaux, sociaux, les modes de rémunération, prendre en compte énormément de paramètres et les faire varier d'année en année si besoin. Nous pouvons simuler tout type de schéma et de stratégie. 

Couplé à un outil d'allocation stratégique d'actifs, les résultats obtenus peuvent être intégrés dans un outils plus global incluant tous les autres types d'investissement pour avoir une vision sur la cohérence de la stratégie, et anticiper les étapes clés.

Vous souhaitez un exemple ? contactez-nous.

Paramètres du simulateur : 

Variables pour chaque bien :

 

  • Prix Fai

  • Frais d’agence

  • Frais de notaire

  • Honoraires divers

  • Surface

  • Nombre de lots

  • Coût du mobilier

  • Coût des travaux à l’acquisition

  • Valeur ajoutée par les travaux sur la valeur vénale du bien

  • Quote-part des travaux déductibles variable en fonction du régime fiscal (revenus fonciers ou non etc.)

  • Capital social de la société

  • Emprunt amortissable (montant, durée, taux)

  • Emprunt in fine (montant, durée, taux)

  • Cumul de plusieurs modes de financement en même temps

  • Compte courant d’associé 

  • Trésorerie interne encapsulée dans la société

  • Trésorerie déjà dans la société utilisée pour les futurs investissements

  • Détail des amortissements par composant (quote-part terrain, détail des composants, valeur de chaque composant, durée d’amortissement de chaque composant)

  • Contribution sur les revenus locatifs (seuil minimum, taux d’imposition)

  • Loyers (avec et sans meuble pour comparer)

  • Charges locatives

  • Quote-part de charges payées par le propriétaire

  • Taxe foncière

  • Syndic de copropriété

  • Assurance PNO

  • Frais bancaire (frais de dossier emprunt)

 

Variables propres à la société et communs à tous les biens acquis par la société :

 

  • Coût de l'expert-comptable

  • Agence de location (gestion locative)

  • CFE

  • Rémunération annuelle du compte courant d’associé (CCA)

  • Plafond fiscal de déduction du CCA

  • Rémunérations :

    • Rémunération annuelle du gérant ou du président

    • Charges en TNS

    • Charges en assimilé salarié

    • Cotisation minimum URSSAF en l’absence de rémunération (IS) ou de bénéfice (IR)

 

Variables fiscales ajustables pour chaque années :

 

  • TMI personne physique

  • PFU

  • Prélèvements sociaux

  • CSG déductible

  • Taux IS normal

  • Taux IS réduit

  • Seuil de CA du taux d’IS réduit

  • Taux d’imposition plus-value immobilière

  • Forfait frais d’acquisition

  • Forfait travaux

  • Limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global

  • Abattement forfaitaire micro-foncier

  • Report et prise en compte des déficits antérieurs

 

Paramètres de la simulation

 

  • Durée de la simulation (de 0 à 50 ans)

  • Érosion monétaire

 

Autres variables

 

  • Prise en compte de l’IFI

  • Régime microfoncier

  • Revalorisation annuelle de tous les paramètres

  • Revalorisation annuelle de la valeur du foncier

 

Possibilités techniques :

 

  • Calcul détaillé de l’enrichissement pour retrouver la VAN

  • Calcul TRI

  • Calcul TIE

  • Calcul ROI

  • Calcul multiple réalisé

  • Calcul du rendement sur les flux

  • Résultat fiscal

  • Résultat comptable

  • Résultat de trésorerie

  • Bilan comptable à date (actif, passif, CR)

  • Vérification automatisée des erreurs

  • Simulation d’acquisition d’autant de biens que souhaité

  • Possibilité de répartir par années différentes les acquisitions pour voir l’impact et simuler une série d’investissements déployés sur plusieurs années

  • Hypothèse de travaux (périodicité réglable, hypothèse de petits frais annuels, hypothèse de gros frais périodiques)

  • Crash test (dévalorisation de la valeur vénale d’un ou plusieurs biens, non perception de loyers selon les biens, absence de régularité dans les loyers etc.)

  • Gestion des déficits en report imputables sur les exercices suivants

  • Régime mère-fille en présence d’une holding

  • Régime intégration fiscale en présence d’une holding

  • Gestion du remboursement du crédit in-fine

  • Détermination automatique du niveau d’endettement possible pour que les cash-flow soient neutres

  • Simuler la vente d’un actif par la société (trésorerie générée, distribution ou non, imputation du bénéfice exceptionnel sur déficits antérieurs etc.)

 

Politique des flux de trésorerie et des reversements aux associés

 

  • Versement ou non du dividende pour chaque année

  • Versement ou non d’un remboursement de CCA pour chaque année

  • Plafond de ces versements en montant pour chaque année

  • Plafond de ces versements en % de la trésorerie disponible pour chaque année

  • Encapsulement de toute la trésorerie pendant X années

  • Utilisation de la trésorerie pour acheter un nouveau bien

  • Possibilité de simuler tout cas de figure (remboursement du CCA jusqu’à épuisement et/ou à partir d’une période spécifique, distribution de dividende ou non ou à partir d’un moment spécifique etc.)

 

Comparaison en parallèle en fonction de la structuration juridique et fiscale et conclusion pour chaque cas :

 

  • Société IS

  • SAS avec salaire

  • SARL avec rémunération gérant

  • LMNP

  • LMP

  • SCI IR revenus fonciers

Contactez-nous

Merci pour votre envoi !

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