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Conseil

Nous apportons une expertise transversale pour avoir un schéma d'investissement cohérent et sur-mesure

Un interlocuteur unique et expert

Chez Qallanq nous travaillons pour un nombre de client restreint afin d'apporter un service premium à haute valeur ajoutée

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Gestion de projet

Investir dans l'immobilier correspond souvent à un projet familial qu'il faut déterminer, étudier, et mettre en place de A à Z

Un service adapté au terrain

Les opportunités immobilières sont affaires de réseau. Nous travaillons ce réseau pour avoir une approche collaborative et sérieuse. Notre expertise et notre réputation nous permettent d'être identifiés par tous les acteurs de l'immobilier comme un acteur fiable

Expertise globale

Nous trouvons le meilleur schéma pour vous.​

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Quelle société ? quelle fiscalité ? Comment anticiper la transmission ? Quel type de bien acheter ?

Simulateur & pédagogie

Nous avons conçu des outils sur-mesure issus de l'approche exigeante qu'il peut exister dans le Family Office. Nous l'appliquons à l'immobilier pour un accompagnement total et pédagogique afin que l'investisseur puisse comprendre chaque élément

Nos convictions

Nous avons fait le choix d'un service qui internalise aucun sous-traitant. Nous ne salarions donc pas de gestionnaire locatif, de plombier, d'électricien, d'architecte etc. au motif d'un service clé en main. 

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Au contraire, de notre pratique nous observons que chaque professionnel doit rester indépendant, pour éviter tout risque de conflit d'intérêt, conserver votre liberté d'investisseur, et choisir les meilleurs prestataires. Bien sûr nous pouvons nous occuper de tout. 

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Si vous faites travailler localement agents immobiliers, entrepreneurs, notaires etc. alors vous créez un réseau puissant. C'est ce cercle vertueux qui fait de Qallanq un véritable réseau d'opportunités.

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  •  Vous pouvez garder votre liberté d'investisseur sur le choix des intervenants

  • Nous n'avons pas de conflit d'intérêts (opportunité ou  non de réaliser des travaux, gestion locative ou autre)

  • Nous ne travaillons qu'avec les meilleurs, sur recommandation, et avec vos prestataires si vous en connaissez

  • Nous faisons marcher la concurrence pour avoir un prix de marché cohérent dans votre intérêt

  • Nous travaillons en local et préservons ainsi le réseau, vecteur d'opportunités réelles.

Questions réponses

Quelles sont les différentes étapes ? 

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  1. Nous échangeons ensemble pour bien comprendre votre situation

  2. Nous vous aidons à déterminer vos objectifs et besoins

  3. Nous étudions le schéma juridique, fiscal, familial le plus pertinent pour répondre à vos objectifs

  4. Nous mettons en place le schéma

  5. Nous recherchons des biens immobiliers correspondant au projet

  6. Nous étudions le bien, vous le présentons, et vous accompagnons pendant tout le processus

  7. Nous gérons la partie travaux lorsqu'ils sont nécessaires

  8. Nous vous aidons pour gérer les relations avec la banque, le notaire, etc.

  9. Nous répondons à toute interrogation jusqu'à l'acquisition du bien

  10. Nous vous aidons à mettre le bien en gestion

 

Qu'est ce que Qallanq va m'apporter ? 

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Concrètement, plusieurs choses. 

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L'expertise nécessaire est très large. Expert-comptable, notaire, avocat, banquier, amis, chacun à son avis et son idée sur le type de société à faire, le régime fiscal qui doit être choisi etc. Mais en réalité aucune solution vraiment transversale n'émergera. Notre travail est d'apporter cette expertise globale pour répondre à cette problématique. 

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Investir dans l'immobilier c'est ensuite être sur le terrain. C'est trouver des biens, savoir les identifier dans son réseau, aller les visiter, les étudier, les décrypter. Pour cela vous n'avez pas forcément le temps ou l'envie. Nous faisons donc tout cela pour vous. Nous le faisons en tant que conseil, et non en tant que vendeur, à la différence de l'agent immobilier par exemple. 

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Quel est mon niveau d'implication personnel ?

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Le principe est celui du service clé en main en vous déchargeant complètement de tout le temps nécessaire à la réalisation de votre projet. Nous déterminons ensemble comment fonctionner. 

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Bien sûr si vous souhaitez vous impliquer, trouver des biens, faire des visites, faire travailler des prestataires que vous connaissez etc. tout est possible. C'est la base du sur-mesure. Et c'est bien l'intérêt de notre modèle : aucun conflit d'intérêt, rien d'imposé, rien à cacher. 

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Pourquoi vous n'avez pas de gestionnaire locatif, décorateur, artisan, architecte dans vos équipes ? 

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Pour plein de raisons : 

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  • Nous n'avons pas de biais qui serait contre votre intérêt, par exemple en voulant imposer des travaux là ou ils ne sont pas nécessaires, ou à un prix surévalué

  • Si des travaux sont nécessaires, les prix des artisans et autres décorateurs, architectes ect. sont des prix de marché, d'indépendants.

  • Nous sommes libre de décider de ne plus travailler avec un intervenant s'il n'est pas fiable

  • Nous vous laissons la possibilité de faire travailler vos contacts de confiance

  • Nous savons que les bonnes affaires sont une question de réseau. Or, ne faire travailler personne, retirer la gestion locative à l'agent immobilier qui vous a apporté l'immeuble en off market n'est pas stratégique. Nous sommes conscient de la réalité du marché immobilier, et donc de l'importance du réseau local. 

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Cela ne nous empêche pas de travailler avec des prestations de A à Z. Nous suivrons et gérerons tous ces intervenants pour vous. 

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Quels types de biens proposez-vous à vos clients ? 

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Nous proposons avant tout des biens qui répondent à l'objectif défini ensemble.

Il peut s'agir d'appartements, d'immeubles de rapport, de parking, de locaux commerciaux, ou autre. 

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En revanche nous ne proposons jamais de produits de défiscalisation. Une fiscalité élevée est bien entendue prise en compte pour être optimisée, mais il existe d'autres moyens plus pertinents que de souscrire à un produit de défiscalisation.

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Notre simulateur : le plus pointu du marché.

Nous avons créé des outils internes performants, innovants, et complexes. Grâce à ces outils nous pouvons apporter une expertise à haute valeur ajoutée. Ces outils sont la résultante de plusieurs années de travail dans Octave Family Office pour des patrimoines importants et des situations complexes. 

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Notamment nous pouvons simuler de véritables foncières dans la durées, comparer les régimes fiscaux, sociaux, les modes de rémunération, prendre en compte énormément de paramètres et les faire varier d'année en année si besoin. Nous pouvons simuler tout type de schéma et de stratégie. 

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Couplé à un outil d'allocation stratégique d'actifs, la simulation immobilière devient en pratique un outils de reporting basé sur la réalité de l'investissement réalisé. Les données peuvent ensuite être intégrées dans un outils plus global incluant tous les autres types d'investissement. 

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Nous sommes fiers de pouvoir apporter ce niveau de précision à nos clients souhaitant investir dans l'immobilier. 

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A noter que ces outils ont un autre avantage : celui de la visualisation schématique de sujets complexes. Cela permet d'avoir une approche pédagogique et nos clients comprennent ainsi avec précision ce qu'ils font et pourquoi.

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De plus il permet de s'adapter à n'importe quelle configuration fiscale, et ainsi traiter les problématiques internationales.

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Vous souhaitez un exemple ? contactez-nous.

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Paramètres du simulateur : 

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Variables à rentrer pour chaque bien :

 

  • Prix Fai

  • Frais d’agence

  • Frais de notaire

  • Honoraires divers

  • Surface

  • Nombre de lots

  • Coût du mobilier

  • Coût des travaux à l’acquisition

  • Valeur ajoutée par les travaux sur la valeur vénale du bien

  • Quote-part des travaux déductibles en revenus fonciers

  • Capital social de la société

  • Emprunt amortissable (montant, durée, taux)

  • Emprunt in fine (montant, durée, taux)

  • Compte courant d’associé (CCA)

  • Trésorerie interne encapsulée dans la société et utilisée pour l’acquisition

  • Détail des amortissements par composant (quote-part terrain, détail des composants, valeur de chaque composant, durée d’amortissement de chaque composant)

  • CRL (seuil minimum, taux d’imposition)

  • Loyer charges comprises

  • Charges locatives

  • Loyer hors charges

  • Loyer différent en revenu foncier (non meublé)

  • Quote-part de charges payées par le propriétaire

  • Taxe foncière

  • Syndic

  • Assurance PNO

  • Frais bancaire (frais de dossier emprunt)

 

Variables à rentrer propres à la société et communs à tous les biens acquis par la société :

 

  • Coût expert-comptable

  • Agence de location (gestion locative)

  • Application ou non de la CRL

  • CFE

  • Rémunération annuelle du compte courant d’associé (CCA)

  • Plafond fiscal de déduction du CCA

  • Rémunérations :

    • Rémunération annuelle du gérant / président

    • Charges en TNS

    • Charges en assimilé salarié

    • Cotisation minimum URSSAF en l’absence de rémunération (IS) ou de bénéfice (IR)

 

Variables fiscales ajustables pour chaque années :

 

  • TMI personne physique

  • PFU

  • Prélèvements sociaux

  • CSG déductible

  • Taux IS normal

  • Taux IS réduit

  • Seuil de CA du taux d’IS réduit

  • Taux d’imposition plus-value immobilière

  • Forfait frais d’acquisition

  • Forfait travaux

  • Limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global

  • Abattement forfaitaire micro-foncier

 

Paramètres de la simulation

 

  • Durée de la simulation (de 0 à 50 ans)

  • Cumul amortissable et in-fine

  • Érosion monétaire

 

Autres variables

 

  • Prise en compte de l’IFI

  • Régime microfoncier

  • Revalorisation annuelle de tous les paramètres

  • Revalorisation annuelle de la valeur du foncier

 

Possibilités techniques :

 

  • Calcul détaillé de l’enrichissement pour retrouver la VAN

  • Calcul TRI

  • Calcul TIE

  • Calcul ROI

  • Calcul multiple réalisé

  • Calcul du rendement sur les flux

  • Résultat fiscal

  • Résultat comptable

  • Résultat de trésorerie

  • Bilan comptable à date (actif, passif, CR)

  • Vérification automatisée des erreurs

  • Simulation d’acquisition d’autant de biens que souhaité

  • Possibilité de répartir par années différentes les acquisitions pour voir l’impact et simuler une série d’investissements déployés sur plusieurs années

  • Hypothèse de travaux (périodicité réglable, hypothèse de petits frais annuels, hypothèse de gros frais périodiques)

  • Crash test (dévalorisation de la valeur vénale d’un ou plusieurs biens, non perception de loyers selon les biens, absence de régularité dans les loyers etc.)

  • Gestion des déficits en report imputables sur les exercices suivants

  • Régime mère-fille en présence d’une holding

  • Régime intégration fiscale en présence d’une holding

  • Gestion du remboursement du crédit in-fine

  • Détermination automatique du niveau d’endettement possible pour que les cash-flow soient neutres

  • Simuler la vente d’un actif par la société (trésorerie générée, distribution ou non, imputation du bénéfice exceptionnel sur déficits antérieurs etc.)

 

Politique des flux de trésorerie et des reversements aux associés

 

  • Versement ou non du dividende pour chaque année

  • Versement ou non d’un remboursement de CCA pour chaque année

  • Plafond de ces versements en montant pour chaque année

  • Plafond de ces versements en % de la trésorerie disponible pour chaque année

  • Encapsulement de toute la trésorerie pendant X années

  • Utilisation de la trésorerie pour acheter un nouveau bien

  • Possibilité de simuler tout cas de figure (remboursement du CCA jusqu’à épuisement et/ou à partir d’une période spécifique, distribution de dividende ou non ou à partir d’un moment spécifique etc.)

 

Comparaison en parallèle en fonction de la structuration juridique et fiscale :

 

  • Société IS

  • SAS avec salaire

  • SARL avec rémunération gérant

  • LMNP

  • LMP

  • SCI IR revenus fonciers

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Contactez-nous

Merci pour votre envoi !

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