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Nous avons créé des outils internes performants, innovants, et complexes. Grâce à ces outils nous pouvons apporter une expertise à haute valeur ajoutée. Ces outils sont la résultante de plusieurs années de travail dans Octave Family Office pour des patrimoines importants et des situations complexes. 

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Notamment nous pouvons simuler de véritables foncières dans la durées, comparer les régimes fiscaux, sociaux, les modes de rémunération, prendre en compte énormément de paramètres et les faire varier d'année en année si besoin. Nous pouvons simuler tout type de schéma et de stratégie. 

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Couplé à un outil d'allocation stratégique d'actifs, la simulation immobilière devient en pratique un outils de reporting basé sur la réalité de l'investissement réalisé. Les données peuvent ensuite être intégrées dans un outils plus global incluant tous les autres types d'investissement. 

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Nous sommes fiers de pouvoir apporter ce niveau de précision à nos clients souhaitant investir dans l'immobilier. 

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A noter que ces outils ont un autre avantage : celui de la visualisation schématique de sujets complexes. Cela permet d'avoir une approche pédagogique et nos clients comprennent ainsi avec précision ce qu'ils font et pourquoi.

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De plus il permet de s'adapter à n'importe quelle configuration fiscale, et ainsi traiter les problématiques internationales.

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Vous souhaitez un exemple ? contactez-nous.

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Paramètres du simulateur : 

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Variables à rentrer pour chaque bien :

 

• Prix Fai

• Frais d’agence

• Frais de notaire

• Honoraires divers

• Surface

• Nombre de lots

• Coût du mobilier

• Coût des travaux à l’acquisition

• Valeur ajoutée par les travaux sur la valeur vénale du bien

• Quote-part des travaux déductibles en revenus fonciers

• Capital social de la société

• Emprunt amortissable (montant, durée, taux)

• Emprunt in fine (montant, durée, taux)

• Compte courant d’associé (CCA)

• Trésorerie interne encapsulée dans la société et utilisée pour l’acquisition

• Détail des amortissements par composant (quote-part terrain, détail des composants, valeur de chaque composant, durée d’amortissement de chaque composant)

• CRL (seuil minimum, taux d’imposition)

• Loyer charges comprises

• Charges locatives

• Loyer hors charges

• Loyer différent en revenu foncier (non meublé)

• Quote-part de charges payées par le propriétaire

• Taxe foncière

• Syndic

• Assurance PNO

• Frais bancaire (frais de dossier emprunt)

 

Variables à rentrer propres à la société et communs à tous les biens acquis par la société :

 

• Coût expert-comptable

• Agence de location (gestion locative)

• Application ou non de la CRL

• CFE

• Rémunération annuelle du compte courant d’associé (CCA)

• Plafond fiscal de déduction du CCA

• Rémunérations :

  • Rémunération annuelle du gérant / président

  • Charges en TNS

  • Charges en assimilé salarié

  • Cotisation minimum URSSAF en l’absence de rémunération (IS) ou de bénéfice (IR)

 

Variables fiscales ajustables pour chaque années :

 

• TMI personne physique

• PFU

• Prélèvements sociaux

• CSG déductible

• Taux IS normal

• Taux IS réduit

• Seuil de CA du taux d’IS réduit

• Taux d’imposition plus-value immobilière

• Forfait frais d’acquisition

• Forfait travaux

• Limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global

• Abattement forfaitaire micro-foncier

 

Paramètres de la simulation

 

• Durée de la simulation (de 0 à 50 ans)

• Cumul amortissable et in-fine

• Érosion monétaire

 

Autres variables

 

• Prise en compte de l’IFI

• Régime microfoncier

• Revalorisation annuelle de tous les paramètres

• Revalorisation annuelle de la valeur du foncier

 

Possibilités techniques :

 

• Calcul détaillé de l’enrichissement pour retrouver la VAN

• Calcul TRI

• Calcul TIE

• Calcul ROI

• Calcul multiple réalisé

• Calcul du rendement sur les flux

• Résultat fiscal

• Résultat comptable

• Résultat de trésorerie

• Bilan comptable à date (actif, passif, CR)

• Vérification automatisée des erreurs

• Simulation d’acquisition d’autant de biens que souhaité

• Possibilité de répartir par années différentes les acquisitions pour voir l’impact et simuler une série d’investissements déployés sur plusieurs années

• Hypothèse de travaux (périodicité réglable, hypothèse de petits frais annuels, hypothèse de gros frais périodiques)

• Crash test (dévalorisation de la valeur vénale d’un ou plusieurs biens, non perception de loyers selon les biens, absence de régularité dans les loyers etc.)

• Gestion des déficits en report imputables sur les exercices suivants

• Régime mère-fille en présence d’une holding

• Régime intégration fiscale en présence d’une holding

• Gestion du remboursement du crédit in-fine

• Détermination automatique du niveau d’endettement possible pour que les cash-flow soient neutres

• Simuler la vente d’un actif par la société (trésorerie générée, distribution ou non, imputation du bénéfice exceptionnel sur déficits antérieurs etc.)

 

Politique des flux de trésorerie et des reversements aux associés

 

• Versement ou non du dividende pour chaque année

• Versement ou non d’un remboursement de CCA pour chaque année

• Plafond de ces versements en montant pour chaque année

• Plafond de ces versements en % de la trésorerie disponible pour chaque année

• Encapsulement de toute la trésorerie pendant X années

• Utilisation de la trésorerie pour acheter un nouveau bien

• Possibilité de simuler tout cas de figure (remboursement du CCA jusqu’à épuisement et/ou à partir d’une période spécifique, distribution de dividende ou non ou à partir d’un moment spécifique etc.)

 

Comparaison en parallèle en fonction de la structuration juridique et fiscale :

 

• Société IS

• SAS avec salaire

• SARL avec rémunération gérant

• LMNP

• LMP

• SCI IR revenus fonciers

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