Cet article est la suite de l'article "Evolution des taux d'intérêts : quelles conséquences sur la valorisation et l'apport nécessaire ?" que je vous recommande de lire au préalable. Il permet en effet de constater certaines choses non reprises ici comme l'évolution de la valeur des biens immobiliers de rapport compte tenu des taux d'intérêts actuels.
Pour compléter cet article nous avons réalisé des simulations comparatives avec des paramètres qui sont identiques, sur une durée d'investissement de 15 ans, et avec 75 % d'emprunt. Les paramètres qui vont varier seront :
Le taux du crédit immobilier qui varient de 3% à 4,5%
L'évolution de la valeur de l'immobilier (de 0% à - 12%)
Entre un investisseur qui investi immédiatement quitte à prendre le risque de subir une baisse des prix, et l'investisseur qui attend une baisse des prix quitte à risquer une hausse des taux, il n'est pas évident de tirer une conclusion.
Prenons le cas d'un investisseur qui préfère attendre 12 mois pour investir, il mise sur une baisse de l'immobilier. Si on considère que les taux d'intérêts dans 12 mois seront de 4% (suivre la courbe jaune) il faudrait une baisse des prix de l'immobilier de plus de 6% (axe horizontal croisé par la courbe jaune) pour qu'il gagne de l'argent comparé à un investisseur qui a fait l'investissement immédiatement. A 6% de baisse, le gain est nul.
Avec une baisse de 8 % du marché immobilier, le gain en terme d'enrichissement serait de seulement 5 % environ comparativement à celui qui n'aurait pas attendu pour investir et qui subirait cette baisse du marché.
Enfin, si on considère que les prix ne vont pas chuter significativement (par exemple 2%), on constate que l'investisseur qui aura attendu perdra de l'argent comparé à ce lui qui aura investi sans attendre.
Exemple : j'attends que la baisse soit de 2% pour investir et à ce moment là les taux seront passés à 4%, j'aurai perdu 10% d'enrichissement comparé à celui qui aura investi aujourd'hui sans attendre.
Quand on sait que la crise de 2008 a généré une baisse de 8% des prix en France sur 12 mois, notre conclusion est la suivante : il ne faut pas attendre, il faut négocier.
Les conclusions peuvent être appréciées ci-dessous selon les hypothèses de taux d'intérêts qui seraient applicables si l'on attendait avant d'investir.
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