Lorsque l'on visite un immeuble en vue d'un investissement locatif, la vérification du nombre de compteurs électriques est une étape essentielle à ne pas sous-estimer. Cette vérification permet d’éviter des complications juridiques, financières et pratiques pouvant impacter la rentabilité du projet. Mais c'est également un sujet source d'opportunité pour l'investisseur qui connait les règles.
Voici les principales raisons pour lesquelles ce point doit être scruté avec attention.
1. Un compteur électrique par lot : la solution idéale
Idéalement, chaque lot doit disposer de son propre compteur électrique, en plus d’un compteur dédié aux parties communes. Cette configuration simplifie la gestion locative, permet aux locataires de souscrire directement à un fournisseur d’électricité et évite au propriétaire d’avoir à gérer cette dépense.
2. L'interdiction de revendre l’électricité
En France, il est interdit de revendre de l’électricité à des tiers sans un statut spécifique (comme un fournisseur agréé). Si un immeuble ne dispose pas d’un compteur par lot, le propriétaire ne peut pas refacturer l’électricité aux locataires concernés sauf rares cas ou situations particulières.
3. Adapter le mode de location
Si l’immeuble ne dispose pas d’un compteur par lot, certaines stratégies de location seront plus compliquées à mettre en place. La location nue sera la moins favorable. La location meublée classique nécessitera une gestion fine des charges forfaitaires, tandis que la location saisonnière pourra être plus facile à gérer puisque l’électricité peut être incluse dans le loyer sans générer d’interdiction légale.
4. Un indice de la légalité des lots
L’absence de compteurs individuels et la présence de sous-compteurs peuvent être des indices d’un réaménagement non déclaré de l’immeuble. Si des lots ont été créés ils peuvent être en infraction avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et la réglementation en vigueur. Un investisseur averti doit donc s’assurer que la création des lots est conforme avant tout achat.
5. La problématique de la revente à la découpe
Si l’objectif est de revendre l’immeuble par lots, chaque lot devra être juridiquement distinct et conforme aux normes d’urbanisme. L’absence de compteurs indépendants peut être un obstacle à cette stratégie de sortie, notamment si des régularisations sont nécessaires auprès des autorités compétentes.
6. Les difficultés de raccordement avec ENEDIS
Enfin, si un lot ne dispose pas de compteur et qu’un propriétaire souhaite en créer un, il devra faire une demande de raccordement auprès d’ENEDIS. Cette procédure peut être longue et coûteuse, notamment si le lot ne dispose pas d’un Point de Livraison (PDL) identifié. De plus, si la configuration des lots est irrégulière au regard de l’urbanisme, cette demande pourra être refusée ou soumise à des conditions strictes.
Conclusion
Vérifier le nombre de compteurs électriques dans un immeuble est une étape essentielle pour éviter des complications juridiques, financières et techniques. Un immeuble bien configuré, avec un compteur par lot et un compteur pour les parties communes, est toujours plus simple à gérer et à rentabiliser. En cas d’anomalie, il est crucial d’anticiper les solutions possibles (mise en conformité, adaptation du mode de location) avant d’investir. Toutefois comme toujours dans l'immobilier, savoir ce que l'on fait peut aussi être source de belles opportunités ...