1. Le coût de l'argent
L'évolution des taux est un facteur non négligeable à prendre en compte. Je vais prendre deux taux, 1% et 4%, pour avoir une base de comparaison, même si évidemment cela est approximatif.
Pour illustration un crédit de 500 000 € sur 20 ans au taux de 1% coute 54153 €, quand il coute désormais 235 817 € avec un taux à 4%. Il s'agit là bien d'un coût, celui de l'argent, qui sera payé à la banque par le biais des intérêts de l'emprunt, et qui représente donc une charge déductible de votre résultat.
Ceci étant dit, il est important de rappeler que si cela peut choquer au premier abord, en réalité non, cela n'est pas grave ! il faut juste le prendre en compte.
En effet un taux à 4% est une situation normale. Un taux à 1% était une situation anormale qui ne pouvait pas durer et qui aura permis à certains de s'enrichir. Donc nous sommes revenus à une situation normale, il vaut mieux s'y habituer au risque de louper les opportunités du moment.
Par le passé les taux étaient très supérieurs à 4% et pourtant l'immobilier à toujours connu des investisseurs, et globalement on ne peut pas dire que les investisseurs immobiliers faisaient de mauvaises affaires quand ils empruntaient à 8%, voire plus.
A noter également que ce taux de 4%, connu du particulier, et appliqué sur une durée de 20 ans voire 25 ans dans certains cas, est un taux fixe ce qui est une chance en France ! De plus le professionnel, lui, paye plus cher et sur des durées bien plus courtes, et pourtant beaucoup de professionnels faisaient des affaires quand leurs propres taux étaient à 4 % et que ceux des particuliers étaient à 1%.
Je fais volontairement une présentation simple et rapide des choses, évidemment rien n'est aussi simple (l'inflation, l'évolution économique, l'évolution des loyers etc. sont autant de choses qu'il faut aussi prendre en compte). Mais il était important de faire ce premier rappel.
2. Le calcul de l'enrichissement d'un investissement
Le plus connu est le TRI (taux de rendement interne) qui est un indicateur de performance très utilisé dans le milieu de l'investissement. En réalité il en existe bien d'autres, comme la VAN (valeur actuelle nette), le ROI (retour sur investissement), le TIE (taux d'intérêt équivalent) etc.
En réalité tous permettent d'arriver au même résultat : évaluer un investissement. Il s'agit juste de différentes manières de présenter les choses pour comprendre l'intérêt ou non de réaliser un investissement. Mais il y a quand même quelques nuances.
Personnellement je trouve que le TRI n'est pas le meilleur indicateur, mais comme il est largement utilisé, il permet donc de comparer les investissements pour voir où ils se situent les uns par rapport aux autres, à condition de prendre en compte le risque pris, la régularité ou non des flux, les objectifs personnels etc.
Dans le Vernimmen, ouvrage très connu de la finance d'entreprise, il est écrit d'ailleurs que :
Les critères de choix d’investissement sont:
- d’abord et avant tout la valeur actuelle nette (VAN) qui est le meilleur critère puisqu’elle mesure la création de valeur engendrée par l’investissement;
- le taux de rentabilité interne (TRI) qui mesure le taux de rentabilité actuariel de l’investissement;
La VAN est donc le calcul de l'enrichissement procuré par un investissement sur une durée donnée.
Lorsque nous faisons les calculs de rentabilité sur un investissement immobilier nous calculons systématiquement tous ces indicateurs. Mais la VAN est la plus pertinente car elle permet d'obtenir l'élément central à tous les indicateurs : le montant d'enrichissement net créé.
Ensuite cet enrichissement est rapporté en % en fonction du nombre d'années par différentes approches ce qui permet de retrouver le TRI, le TIE et le ROI.
Exemple :
Un investissement de 100 000 €, qui permet d'avoir 1000 € / an net pendant 10 ans, et qui vaut 150 000 € 10 ans plus tard, soit 50 000 € de plus-value :
L'enrichissement (la VAN) ressort bien à 60 000 € soit : (10 ans x 1000 € de revenus annuels) + 50 000 € de plus-value finale = enrichissement total
Ce qui équivaut à :
un ROI de 6 % (placez 100 000€ à 6% par an et vous avez 60 000 € en 10 ans)
un TIE de 4,812 % (placez 100 000 € à 4,812 % en réinvestissant les bénéfices chaque année et vous obtiendrez 60 000 € en 10 ans)
un TRI de 4,979 % (indicateur complexe prenant en compte le "timing" de l'opération)
Ainsi si vous prenez le même investissement de 100 000 €, qui se revalorise de 50 000 € dans 10 ans, et qui vous donne 10 000 € de revenus mais d'un seul coup à la fin (au lieu de 1000 € tous les ans pendant 10 ans), vous obtiendrez alors un enrichissement identique mais un TRI qui, cette fois, sera de 4,138 % soit moins que le cas précédent. Est-il pour autant moins bon ? pas forcément. Aviez-vous besoin des flux chaque année ? auront-ils générés une fiscalité ? ...
Donc entre deux investissements, comparer uniquement le TRI n'est pas pertinent car d'autres paramètres entrent en ligne de compte.
3. L'effet de levier
Le plus intéressant arrive enfin : l'effet de levier du crédit.
Au final de quoi s'agit-il ? et bien si l'on reprend l'exemple précédent vous aviez investi 100 000 €, pour avoir 10 000 € de revenus en 10 ans, et 50 000 € de plus-value à la fin.
Le même investissement réalisé à crédit (par exemple 80 000 € de crédit) génèrera le même enrichissement (il s'agit du même investissement), mais en ayant apporté 20 000 € et non pas 100 000 €. Le crédit étant remboursé par les flux.
Sans effet de levier : 100 000 € d'apport -> 60 000 € d'enrichissement en 10 ans, soit un retour sur investissement de 6% par an
Avec effet de levier : 20 000 € d'apport -> 60 000 € d'enrichissement en 10 ans, soit un retour sur investissement de 30 % par an
En échange :
Vous paierez une chose en plus : les intérêts à la banque. Que les intérêts vous coûtent plus chers réduira votre enrichissement mais cela restera très intéressant. Le crédit bancaire vous permet d'avoir un patrimoine au final important, sans l'avoir payé totalement car une grosse partie sera payée par vos locataires, les loyers servant à rembourser tout ou partie des mensualités du crédit.
Vous devrez peut-être mettre plus d'apport pour que les loyers couvrent les mensualités de crédit, ou augmenter la rendement brut (loyers) de l'investissement (ce qui se fait généralement au prix d'une prise de risque différente). Qui dit plus d'apport, dit moins de retour sur investissement.
4. Conclusion : application à l'immobilier
Le retour sur investissement dans l'immobilier avec effet de levier est très important, suffisamment pour "absorber" l'augmentation des taux moyennant une petite baisse de ce ROI qui reste malgré tout très intéressant comparativement au risque pris.
En effet tout l'art d'un bon conseil économique en immobilier de rapport consiste à réaliser des simulations extrêmement précises pour ajuster les paramètres de l'investissement et trouver la bonne équation.
En réalité bien d'autres facteurs seront pris en compte (fiscalité, type de société, type de distribution de revenus, type d'apport réalisé, dépenses à anticiper etc.) pour obtenir des chiffres précis, essentiels à un bon calcul des indicateurs, essentiels à une bonne prise de décision.
Ainsi, l'augmentation du coût de l'argent implique un effort de trésorerie sur les mensualités de remboursement du crédit, mais :
C'est compensé en partie par une déductibilité fiscale des intérêts d'emprunt
C'est compensé en partie par les loyers, car on observe que la demande locative est plus importante que l'offre (attention parfois les loyers sont plafonnés, parfois également l'augmentation entre deux locataires ou par le jeu de la revalorisation du loyer en cours de bail n'est pas sans règles ...)
C'est compensé en partie par le montant de l'apport qui peut être ajusté légèrement, réduisant le financement bancaire et donc le montant des mensualités
Et enfin, et surtout, l'heure est à la négociation. Les investisseurs solvables reprennent la main et peuvent négocier le prix d'acquisition à la baisse