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Optimiser la rentabilité et le risque : le piège de l’apport minimum et du cash-flow neutre dans l’investissement immobilier


L'investissement immobilier offre un potentiel difficilement égalable en terme de rentabilité. Au-delà du rendement généré par les loyers, la revalorisation du bien sur le moyen / long terme et surtout l’effet de levier du crédit bancaire permettent d’avoir un retour sur investissement potentiellement exceptionnel, surtout si la structuration juridique et fiscale est cohérente.


D’autant plus qu’en France nous bénéficions de taux bancaires parmi les plus bas, de durées longues, de taux fixes, et un pays relativement stable avec une demande de logements et une confiance dans la pierre qui est rassurante.


Pourtant, la réalité peut parfois révéler une facette moins séduisante. Comme l'expérience le montre, un rendement élevé peut rimer avec des désillusions non négligeables.


Pourquoi ? nous allons en détailler les raisons.

 

Moins d’apport = plus de crédit = plus de rentabilité = plus de risque ?

 

Bien souvent, cette logique séduisante est retenue par l’investisseur : il faut que les loyers payés par les locataires couvrent les charges, et en particulier le remboursement du crédit immobilier.


Un apport minimum implique un niveau de loyers (donc de rentabilité) élevé. Car plus l’apport est faible, plus le crédit est élevé, plus il faut des loyers importants pour arriver à une opération neutre tous les mois.


Cette rentabilité nécessaire sera d’autant plus élevée que le taux sera élevé, la durée du crédit courte et l’apport faible.


Cette volonté de mettre le moins d’apport possible peut s’avérer être un piège :


  • Soit parce cela peut être interprété par les banques comme un manque de moyen financier : il est alors préférable d’opter pour un projet plus petit car l’immobilier ne doit jamais être réalisé sans inclure certains aléas. Trop de variables existent pour que ce risque puisse être pris. Réduire la voilure sur le montant du projet permettra dans l’idéal d’avoir un apport proportionnellement plus important, voire de conserver de la trésorerie au cas où. Les banques sont généralement de bons garde-fou pour ce type de situation, mais pas toujours. Si vous avez de bon revenus, vous pourrez assumer, mais cela risque de vous mettre dans une situation que vous n’aviez pas voulue et vous limiter si vous aviez d’autres projets par ailleurs.


  • Soit parce qu’il est fondé sur l’idée qu’on pourra multiplier plus d’investissements en mettant plusieurs petits apports. C’est vrai en théorie. Mais pour que cela devienne une réalité il faudra être capable d’acheter des biens cohérents avec le niveau de rentabilité attendu, et s’il est trop élevé alors les biens visités seront en conséquence. Or, un investisseur n’est pas toujours préparé au terrain, et la réalité risque de ne pas être séduisante, repoussant ainsi de visites en visites les projets d’acquisition.

 

Quel est le risque ?

 

Si la rentabilité est élevée, il y a certainement des raisons. Une question: lesquelles?  S’il y a bien une vérité en immobilier c’est que le marché reste toujours cohérent.


Puisque ce n’est pas la volatilité, ni l’absence totale de liquidité, ni une moins-value à terme si le bien est situé dans un endroit cohérent, alors quel est-elle ? La réponse est simple : un lot de problèmes importants à venir.


Le demi-point de rentabilité supplémentaire peut engendrer son lot de problèmes. La courbe n’est pas linéaire mais exponentielle, il vaut mieux savoir en amont qu’un demi-point de rentabilité en plus peut coûter cher comparativement à ce que cela apporte réellement.




Les agences locatives : la solution au problème ?

 

Penser que les agences de gestion locative auront à s’occuper de ces problèmes et que l’investisseur ne sera donc pas impacté par son choix d’investissement est une erreur dont il est préférable de ne pas faire l’expérience.


La réalité sera toute autre et on observe en pratique que les agences de gestion ne sont pas là pour faire des miracles, mais juste pour faire un premier filtre et un suivi. Rapidement le propriétaire sera donc impacté.


De plus la gestion ayant un coût, c’est un cercle vicieux. Il faut plus de loyer, donc plus de rentabilité, donc plus de risque pour payer aussi ce prestataire.

 

Adapter sa stratégie en fonction de ses objectifs est essentiel

 

L’essentiel est donc d’être conscient de ces enjeux. C’est ainsi qu’on déterminera ensemble quelle est la taille du projet qu’il faut envisager, quel niveau de rentabilité aller chercher, et comment gérer au mieux cette équation complexe.


En pratique on observe quasi systématiquement une règle simple :


Il vaut mieux avoir un rendement de 6 ou 7% brut plutôt qu’un rendement de 9%.

Cela implique soit plus d’apport, soit un effort de cash-flow, soit un mixte entre les deux. Mais vous aurez un bien en meilleur état, avec des locataires aux situations plus solides, moins de vacances locatives, un investissement cohérent et plus lisible sur le long terme.


A l’inverse, chercher un rendement brut 9% par exemple peut s’avérer être un mauvais calcul. La « prime de risque », c’est à dire le gain potentiel supplémentaire réalisé entre cette opération, et celle moins risquée, sera finalement peu importante. Ce qui veut dire, au final, que le rendement par rapport au risque ne sera pas bon.

 

Conclusion

 

Pour ceux qui envisagent l'investissement immobilier, il est essentiel de considérer tous les aspects de l'opération, y compris ceux moins visibles. Comme nous le soulignons souvent, aller chercher des rendements trop élevés n'est pas nécessairement synonyme de meilleure rentabilité globale.


Le problème est-il lié au résidentiel ? Les autres types d’actifs (bureaux, commerces, logistique, etc.) respectent tous la même logique. Dans l’investissement, tout s’explique. Plus vous cherchez de la rentabilité, plus vous devez concéder quelque chose qui dépendra aussi de votre profil. Changer de type d’actif ne fera que changer le type de chose que vous concéderez ce qui n’est pas toujours compatible avec votre profil investisseur et les objectifs à atteindre.


Le problème est-il lié au mode de location à l’année ? La rentabilité peut en effet venir d’une exploitation différente du bien (saisonnier par exemple), et non uniquement d’une prise de risque accrue. Mais attention, il n’y a pas de miracle et une expertise fine sera le gage d’un investissement optimisé. Le risque zéro n’existe pas : concurrence, frais de gestion importants, temps passé, dégradation, punaises de lit, réglementations locales contre les saisonniers, fiscalité mal maîtrisée, copropriété récalcitrante, régularité des revenus, problème de voisinage,  etc.).




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