L'investissement immobilier offre un potentiel difficilement égalable en terme de rentabilité. Au-delà du rendement généré par les loyers, la revalorisation du bien sur le moyen / long terme et surtout l’effet de levier du crédit bancaire permettent d’avoir un retour sur investissement important, surtout si la structuration juridique et fiscale est cohérente.
D’autant plus qu’en France nous bénéficions de taux bancaires parmi les plus bas, de durées longues, de taux fixes, et un pays relativement stable avec une demande de logements et une confiance dans la pierre qui est rassurante.
Pourtant, comme tout investissement, l'immobilier présente des risques. Un des pièges est de vouloir mettre le minimum d'apport possible, et ce n'est pas toujours une idée rentable.
Pourquoi ? nous allons en détailler les raisons.
Moins d’apport = plus de crédit
Bien souvent, la logique retenue par l’investisseur particulier est la suivante : il faut que les loyers payés par les locataires couvrent les charges, et en particulier le remboursement du crédit immobilier.
Or, un apport minimum implique un niveau de loyers (donc de rentabilité) élevé. Car plus l’apport est faible, plus le crédit est élevé, plus il faut des loyers importants pour payer les mensualités de crédit et arriver à une opération neutre tous les mois.
Cette mensualité du crédit sera d’autant plus élevée que le taux sera élevé, la durée du crédit courte et l’apport faible.
Cette volonté de mettre le moins d’apport possible peut s’avérer être un piège :
Soit vous ne disposez pas de plus d'apports : il est alors préférable d’opter pour un projet plus petit car l’immobilier ne doit jamais être réalisé sans inclure certains aléas. Trop de variables existent pour que ce risque puisse être pris. Réduire la voilure sur le montant du projet permettra dans l’idéal d’avoir un apport proportionnellement plus important, voire de conserver de la trésorerie au cas où. Les banques sont généralement de bons garde-fou pour ce type de situation, mais pas toujours. Si vous avez de bon revenus, vous pourrez assumer, mais cela risque de vous mettre dans une situation que vous n’aviez pas voulue et vous limiter si vous aviez d’autres projets par ailleurs.
Soit parce que cela limitera vos choix : si vous souhaitez le moins d'apport possible tout en ayant un auto-financement, alors il faudra une rentabilité plus élevée. Or, plus on cherche de la rentabilité, moins il y a de biens, sauf à faire des concessions sur l'emplacement, le type de locataire, la qualité du bien etc. Un investisseur n’est pas toujours préparé au terrain, et la réalité risque de ne pas être séduisante, repoussant ainsi de visites en visites le projet d’acquisition.
Soit enfin parce que cela n'est pas toujours le meilleurs choix stratégique : Si il y a plus de rentabilité c'est que le vendeur accepte de vendre moins cher. Tout s'explique dans l'immobilier et généralement c'est qu'il y a une raison ... C'est là que la notion de risque entre en jeu.
Quel est le risque ?
Si la rentabilité est élevée, il y a certainement des raisons. Une question : lesquelles? S’il y a bien une vérité en immobilier c’est que le marché reste toujours cohérent et que tout s'explique. Encore faut-il avoir tous les bons réflex et éviter les pièges.
L'expérience nous montre qu'à partir d'un certain niveau de rentabilité, les problèmes sont exponentiels. Un demi-point de rentabilité supplémentaire peut donc parfois engendrer son lot de problèmes. Et cela peut coûter cher, faisant largement perdre ce demi-point de rentabilité que l'on a voulu gagner, voire plus.
Les agences locatives : la solution au problème ?
Penser que les agences de gestion locative auront à s’occuper de ces problèmes et que l’investisseur ne sera donc pas impacté par son choix d’investissement est une erreur dont il est préférable de ne pas faire l’expérience.
La réalité sera toute autre et on observe en pratique que les agences de gestion ne sont pas là pour faire des miracles, mais juste pour faire un premier filtre et un suivi. Rapidement le propriétaire sera donc impacté.
De plus, la gestion ayant un coût, le fait de régler certains problèmes aura un coût complémentaire. Le choix d'un bon gestionnaire s'avère donc crucial. Aussi crucial que le choix du bien immobilier. Pour nous, un gestionnaire efficace est un gestionnaire qui est réactif face à un problème, qui se déplace immédiatement sur place, qui va sur le terrain, qui ne reste pas derrière son ordinateur ou son téléphone. C'est aussi un gestionnaire qui maîtrise et a standardisé les démarches à avoir en terme de procédures d'impayés par exemple. Dans la plupart des cas, les problèmes peuvent être réglés rapidement en ayant une approche terrain. Dans les autres cas, cela permet au moins de gagner du temps. Attention aux agences de gestion à bas coût. On en a généralement pour son argent...
Adapter sa stratégie en fonction de ses objectifs est essentiel
L’essentiel est donc d’être conscient de ces enjeux. C’est ainsi qu’on déterminera ensemble quelle est la taille du projet qu’il faut envisager, quel niveau de rentabilité aller chercher, et comment gérer au mieux cette équation complexe.
En pratique on observe quasi systématiquement une règle simple : il vaut mieux chercher un rendement raisonnable. L'effet de levier du crédit permettra de toute façon d'avoir un final un TRI assez élevé, même si le rendement est plus faible.
Cela implique soit plus d’apport, soit un effort de cash-flow, soit un mixte entre les deux. Mais vous aurez un bien en meilleur état, avec des locataires aux situations plus solides, moins de vacances locatives, un investissement cohérent et plus lisible sur le long terme.
A l’inverse, chercher un rendement élevé peut s’avérer être un mauvais calcul. La « prime de risque », c’est à dire le gain supplémentaire attendu du fait d'aller cherche un actif plus rentable, sera finalement moins importante que prévu, voire annulée. Ce qui veut dire, au final, que le rendement par rapport au risque ne sera pas bon.
Conclusion
Pour ceux qui envisagent l'investissement immobilier, il est essentiel de considérer tous les aspects de l'opération, y compris ceux moins visibles. Comme nous le soulignons souvent, aller chercher des rendements trop élevés n'est pas nécessairement synonyme de meilleure rentabilité globale.
Attention : Il faut garder en tête que l'immobilier présente des aléas en terme de flux de trésorerie qui sont inévitables : CAF qui tarde à faire le changement de propriétaire, locataires qui ne changent pas leurs habitudes et payent à l'ancien propriétaire, demandes de locataires qui ont été retardées par l'ancien propriétaire, entretien courant du bien, panne d'un élément à changer, augmentation d'une taxe, locataire qui part et vacance d'un ou deux mois pour trouver le remplaçant etc. ... Même quand tout va bien, il faut une marge de manoeuvre financière.
Le problème est-il lié au résidentiel ? Les autres types d’actifs (bureaux, commerces, logistique, etc.) respectent tous la même logique. Dans l’investissement, tout s’explique. Plus vous cherchez de la rentabilité, plus vous devez concéder quelque chose qui dépendra aussi de votre profil. Changer de type d’actif ne fera que changer le type de chose que vous concéderez ce qui n’est pas toujours compatible avec votre profil investisseur et les objectifs à atteindre.
Le problème est-il lié au mode de location à l’année ? La rentabilité peut en effet venir d’une exploitation différente du bien (saisonnier par exemple), et non uniquement d’une prise de risque accrue. Mais attention, il n’y a pas de miracle et une expertise fine sera le gage d’un investissement optimisé. Le risque zéro n’existe pas : concurrence, frais de gestion importants, temps passé, dégradation, punaises de lit, réglementations locales contre les saisonniers, fiscalité mal maîtrisée, copropriété récalcitrante, régularité des revenus, problème de voisinage, etc.).