Un logement décent et salubre va bien au-delà de la simple question de confort ou d'esthétique. Il s'agit d'une exigence légale et technique encadrée par des textes et réglementations cruciaux pour la qualité de vie des occupants, notamment :
Le Code de la construction et de l'habitation
Le Code de la santé publique
Les Règlements sanitaires départementaux
Ces normes, bien que garantissant des standards de vie essentiels, laissent parfois place à une interprétation subjective. Il est donc primordial pour les investisseurs de les anticiper pour éviter les problèmes potentiels, mais aussi pour saisir de véritables opportunités.
Force est de constater que ces notions sont finalement méconnues et certains détails assez inattendus.
Voici quelques exemples :
Le nombre d'occupants du logement est conditionné par des règles en fonction du nombre de pièces et du nombre de m2. A noter que c'est une condition aussi pour avoir les APL (et donc une bonne raison que cette aide soit remise en cause si les règles ne sont pas respectées)
Le logement doit disposer d'un système d'occultation de la lumière
La luminosité d'un logement doit permettre de lire sans lumière artificielle par temps clair
La pièce de vie ne doit pas être de configuration exiguë ce qui est défini de manière assez imprécise en considérant notamment l'ameublement de l'habitant et la possibilité de se mouvoir facilement
Pour éviter toute stagnation d'eau dans les bâtiments et leurs abords, les cours, marches, espaces vides entre deux murs d'habitation, ruelles mitoyennes et sols des voies privées :
présentent une pente convenablement réglée et, s'il y a lieu, orientée à l'opposé des façades ;
comportent les aménagements nécessaires à l'évacuation des eaux, tant pluviales que de lavage, vers un dispositif capable de s'opposer au passage des rongeurs et de retenir les matières pouvant provoquer des engorgements ; ces aménagements comportent en nombre suffisant des regards facilitant les opérations de désengorgement.
La liste est longue, plus de 40 points de ce type peuvent être relevés à la lecture de ces réglementations, sans parler de la jurisprudence.
Ces normes ne sont pas seulement des contraintes mais aussi des leviers stratégiques pour les investisseurs. Une bonne maîtrise de ces critères permet :
de maîtriser les dépenses d'investissement et d'entretien
de favoriser la négociation lors de l'acquisition
d'optimiser les relations avec les administrations locales, notamment dans les zones à permis de louer
de réduire le turnover locatif et les risques d'impayés
d'augmenter la valeur à la revente
d'avoir un impact social important formant un cercle vertueux investisseur - locataire - banque
Chez Qallanq.immo, nous utilisons un processus unique de validation qui examine plus de 200 points de contrôle lors de l'acquisition d'un bien locatif. Cette approche garantit non seulement la conformité mais aussi le bien-être des locataires, impactant positivement les rendements financiers et la responsabilité sociale de l'investissement.
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