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Surface et hauteur minimale d'un logement décent


Les notions de surface, de hauteur minimale, voire de volume, sont importantes car elles conditionnent, entre autres, les cas où un logement peut être considéré comme indécent, et/ou sur-occupé.


L'un des éléments les plus importants à connaitre est le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ("Décret décence") qui prévoit que :


Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,

  • soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes

Nb : la surface d'une chambre n'est donc pas réglementée, en pratique toutefois on considère qu'elle doit faire au moins 9m2, mais aucune loi ne l'impose. Elle doit par contre disposer d'au moins une ouverture sur l'extérieur*. Attention, si la chambre est aussi la pièce principale (studio), alors de fait elle doit répondre aux règles du décret décence ci-dessus.


Au delà du décret décence, il est important de prendre en compte le règlement sanitaire départemental applicable au lieu de situation de l'immeuble.


Le règlement sanitaire départemental, souvent oublié des propriétaires et investisseurs, prévoit une série de règles dont beaucoup concernent également l'immobilier, directement ou indirectement, et qui s'imposent aux propriétaires.

Par exemple, le Règlement sanitaire départemental (RSD) des Bouches-du-Rhône prévoit notamment :


Article 40.3 :


La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 m2, aucune de ces pièces n’ayant une surface inférieure à 7m2. Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale ou constitué par une chambre isolée la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.


Article 40.4


La hauteur sous plafond doit être conforme aux prescriptions réglementaires (code de la construction et de l’habitation).


Ici il n'est donc pas prévu de hauteur différente de ce que prévoit la loi mais attention parfois le RSD prévoit une hauteur minimale des logements supérieure à celle prévue par la loi (par exemple 2,30 m au lieu de 2,20m).


Les RSD sont des dispositions par définition locales. Une volonté d'uniformiser certaines règles au niveau national a conduit à inscrire dans la loi certaines règles, qu'il faut donc aussi prendre en compte.


Ainsi le décret du 29 juillet 2023 définit certaines règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés avec plusieurs objectifs :

  • harmoniser les règles d’hygiène

  • renforcer les sanctions applicables

Une section relative aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés est ainsi introduite dans la partie réglementaire du Code de la santé publique (CSP).


La notion de sur-occupation du logement fait ici son apparition et peut être un cas de non décence du logement.


L'art. R. 1331-37.-I.du Code de la santé publique (CSP) prévoit en effet que :


Un local d'habitation est utilisé dans des conditions qui conduisent manifestement à sa sur-occupation conformément à l'article L. 1331-23 et est en conséquence insalubre au sens de l'article L. 1331-22 :

- lorsqu'il est occupé par plus de deux personnes par pièce de vie ; - ou lorsqu'il ne respecte pas les conditions prévues par l'article R. 822-25 du code de la construction et de l'habitation pour ouvrir droit à l'aide personnelle au logement (surface habitable globale au moins égale à 9 mètres carrés pour une personne seule, 16 mètres carrés pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de 9 mètres carrés par personne en plus, dans la limite de soixante-dix mètres carrés pour huit personnes et plus.)


Le décret créer également un article Art. R. 1331-20. dans le CSP :


Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l'habitation sauf s'ils respectent les dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.


Ces différentes notions sont donc toutes à prendre en compte, et la surface ainsi que la hauteur et /ou le volume de l'habitat sont variables selon les cas, notamment en présence d'une collocation, d'aides au logement, etc.
 

* Article 2 du décret décence : Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation (pièces principales destinées au séjour ou au sommeil), bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

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